임대 중인 집의 필수 보수비가 커졌을 때 담보여력 점검 순서
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세입자가 거주하는 집의 방수나 배관, 보일러를 긴급하게 고쳐야 하는데 비용이 예상보다 커질 수 있다. 수리를 미루면 생활 피해와 임대차 분쟁이 커지지만, 필요한 돈을 모두 새 담보자금으로 마련할 수 있다고 가정해서도 안 된다. 공사의 긴급성, 실제 부족액, 주택의 현재 권리관계를 순서대로 확인한다.
필수공사와 개선공사를 나누기
누수 차단과 고장 부품 교체처럼 임차인의 사용을 회복하는 공사를 먼저 견적 낸다. 인테리어 변경이나 고급 자재 선택은 별도 항목으로 두어 당장 필요한 금액을 부풀리지 않는다. 보험으로 보상받을 부분과 공동주택 공용부 부담, 임차인 과실이 확인된 비용도 총공사비에서 구분한다.
등기와 임대차에서 볼 부담
최신 등기부의 선순위 근저당권 채권최고액과 실제 대출 잔액을 구별한다. 임차인의 보증금, 전입과 확정일자, 계약 만료일을 확인해 담보 뒤에 어떤 권리가 있는지 살핀다. 보증금을 일률적으로 전액 차감한다고 단정할 수 없으며 권리순위와 주택가치, 금융사 기준이 함께 작용한다.
추가자금을 상담하기 전 계산
필수공사비에서 보험금과 보유 현금을 뺀 실제 부족액을 정하고, 공사 대금 지급일을 계약금과 완료금으로 나눈다. 후순위 담보자금은 기존 대출이 있다는 이유만으로 가능하거나 불가능하다고 단정할 수 없고 담보여력과 상환능력, 권리관계에 따라 달라진다. 등기부, 임대차계약서, 선순위 잔액, 견적서를 준비하면 공사 일정에 맞는 검토가 가능한지 구체적으로 확인할 수 있다. 공사업체에는 자금 조달 결과와 무관하게 계약금 반환 조건과 착공 가능일을 확인한다. 자금이 확정되기 전에 큰 선금을 약속하면 담보 검토가 늦어졌을 때 공사 취소비까지 새로운 부족액으로 더해질 수 있다.