세입자가 있는 집을 매수할 때 잔금과 임대차 승계 확인 순서
발행
임차인이 거주 중인 집을 매수하면 집만 넘겨받는 것이 아니라 임대차 관계를 이어받을 수 있다. 매매가격에서 보증금을 공제하기로 했더라도 계약서 숫자와 실제 반환 책임이 자동으로 정리되는 것은 아니다. 잔금일에 소유권, 점유, 보증금 채무가 어떤 순서로 넘어오는지 확인해야 한다.
매매계약 전에 임대차를 확인하는 순서
임대차계약서 원본과 갱신 합의, 보증금 증액 내역을 먼저 본다. 전입세대 확인과 확정일자 자료, 실제 거주자의 이름이 서로 맞는지도 살핀다. 계약서에 없는 전대차나 일부 반환 약속이 있다면 매도인 말만 듣지 말고 임차인 확인을 거쳐 인수할 채무 금액을 확정한다.
잔금표에 보증금을 어떻게 넣을까
매매대금, 계약금과 중도금, 승계할 보증금, 잔금일 비용을 한 표에 놓는다. 보증금을 매매대금에서 공제하면 현금 잔금은 줄지만 매수인이 향후 반환해야 할 부담은 남는다. 잔금 당일에 기존 담보를 말소하거나 새 대출을 실행한다면 법무사 확인 시각과 임차인 통지 순서까지 포함한다.
구입자금이 부족해지는 지점
대출 가능액을 매매가격만으로 계산하면 취득비용과 보증금 승계 조건 때문에 실제 현금이 모자랄 수 있다. 특히 임차인의 퇴거일이 매수 직후라면 보증금 반환재원도 별도로 마련해야 한다. 매매잔금 자금을 검토할 때는 계약서상 잔금뿐 아니라 기존 담보 말소액, 승계 보증금, 자기자금 입금일을 함께 제시해야 필요한 규모를 제대로 비교할 수 있다. 임차인이 계약갱신이나 조기 퇴거를 요구한 사실이 있는지도 잔금 전에 확인한다. 매수 후 곧바로 반환해야 할 가능성이 있다면 승계 보증금은 단순 공제액이 아니라 가까운 시일 안에 필요한 현금으로 다시 계산해야 한다.