매매 중인 집의 보증금, 누가 언제 돌려줘야 할까?
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집이 팔리는 동안 임차인이 퇴거하면 매도인과 매수인 모두 상대방이 보증금을 돌려줄 것이라고 생각할 수 있다. 매매계약서에 부담 주체를 적었다고 해서 그 약정이 임차인의 권리관계를 언제나 바꾸는 것은 아니다. 소유권이 넘어가는 날과 주택을 인도하는 날, 임차인의 퇴거일을 한 줄에 놓고 판단해야 한다.
퇴거일과 소유권 이전일의 관계
임차인이 잔금 전에 나가는지, 잔금 뒤에도 거주하는지부터 구분한다. 현재 등기상 소유자와 임대차 승계가 이루어지는 시점을 확인하면 누구에게 반환을 요구할지 판단할 기초가 생긴다. 매수인이 보증금을 인수하는 조건이라면 임차인에게 그 사실과 연락처를 분명히 알리고 확인을 받아 둔다.
매매계약서에 넣을 정산 항목
매매대금에서 보증금을 공제하는지, 매도인이 먼저 반환하고 영수증을 제출하는지 명시한다. 보증금 일부가 수리비로 남거나 임차인이 반환일을 미룬 경우 처리 방법도 적는다. 매도인과 매수인의 내부 정산표에는 실제 송금 계좌와 지급 확인 책임자를 정해 이중 지급과 미지급을 막는다.
반환일에 돈이 비는 경우
매도대금이 들어오기 전에 퇴거가 확정되면 보증금 전액과 보유 현금의 차이가 당장 마련할 금액이다. 전세퇴거 자금을 검토할 때는 매매계약의 잔금일, 현재 담보, 임차인의 권리와 인도 조건이 함께 확인된다. 금융사나 취급업체마다 기준이 다르므로 “매매 중”이라는 이유만으로 가능 여부를 단정할 수 없고, 임차인과 약속할 날짜보다 먼저 자금 일정을 점검해야 한다. 잔금일과 퇴거일이 다르면 매도인과 매수인 중 누가 임대인 지위를 가진 시점에 반환하는지도 구분해야 한다. 매매계약의 내부 약정만으로 임차인의 권리가 달라진다고 단정하지 말고 임차인에게 지급 주체와 계좌를 미리 통지한다.