다가구주택 전세계약에서 선순위 보증금을 확인하는 질문
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다가구주택은 여러 세대가 하나의 건물 소유권에 함께 임차하는 구조여서 내 계약만 확인해서는 보증금 반환 위험을 충분히 보기 어렵다. 다른 임차인의 보증금과 선순위 권리를 함께 살펴야 한다.
건물 전체의 임대차 현황을 묻는다
임대인이나 중개사를 통해 현재 몇 세대가 임차 중인지, 각 보증금 규모와 계약 상태를 확인할 수 있는 자료를 요청한다. 단순 구두 합계보다 확인 가능한 임대차 현황을 바탕으로 보는 편이 좋다. 공실 세대가 있다면 실제 공실인지 새 계약이 예정돼 있는지도 구분한다.
등기부의 선순위 담보를 확인한다
건물과 토지의 등기부에서 근저당 등 담보권을 확인하고 접수 순서를 본다. 채권최고액이 실제 대출잔액과 같은 것은 아니므로 필요하면 현재 잔액을 별도 확인한다. 압류나 가압류 같은 다른 권리도 함께 살펴야 전체 선순위 부담을 이해할 수 있다.
내 보증금의 위치를 함께 검토한다
선순위 담보와 다른 임차인의 보증금이 있는 상태에서 내 보증금이 추가되면 반환 위험이 어떻게 달라지는지 생각해야 한다. 정확한 우선순위와 보호범위는 전입·확정일자 등 구체적 사실관계와 법 적용에 따라 달라질 수 있다. 단순 합계 계산만으로 안전을 확정하지 않는 것이 중요하다.
계약 직전 최신 정보를 다시 확인한다
임대차 현황과 등기 상태는 계약 협의 중에도 바뀔 수 있다. 계약 직전 최신 등기부와 임대차 관련 자료를 다시 보고 설명과 다른 점이 없는지 확인한다. 보증금 규모가 크거나 권리관계가 복잡하다면 공인중개사와 법률·보증 관련 전문가에게 구체적인 서류를 바탕으로 확인받는 편이 안전하다.